共有物の分割請求

共有名義となっている不動産の分割請求　目次

共有物の分割とは、共有状態・共有名義となっている不動産を、別々の名義に分けることをいいます。

例えば、共有状態のマンションを売却・処分したい場合や、共有状態の土地を分割・分筆した上で売却・処分したい場合などには、共有物分割の手続きが不可欠となります。

以下では、土地や建物の共有者が共有状態を解消したい場合、どのような方法があるのかご紹介致します。

共有物分割の協議が成立（＝共有者全員が関係解消に合意）すると、不動産の共有関係を解消できることとなります。

共有関係の解消には、具体的には以下の３つの手段を挙げることができます。

1.現物分割

共有物をそのものを物理的に分割する方法を「現物分割」といいます。

例としては、共有名義となっている土地を、2つに分割するような場合を指します。

しかし、建物の現物分割は事実上不可能ですし、土地上に建物が目一杯建っているという場合にも土地の現物分割は困難であるといえるため、一定の条件下にある方々以外には用いにくい手続きであると言えます。

2.代金分割

土地や建物など、対象となっている不動産を売却し、その代金を持分に応じて分割する方法を「代金分割」といいます。

不動産をお金に換えてから分割するので、「換価分割」とも呼ばれます。

現物分割が難しい場合に、まずはじめに考えられる分割方法がこの方法です。

3.代償分割

共有物を一人の共有者が単独所有するかわりに、他の共有者には共有持分相当分の金銭を支払って共有物を分割する方法を「代償分割（価格賠償）」といいます。

この方法を用いれば、たとえば3人の共有者のうち一人だけを排除したい場合に、排除する1人に価格賠償をして、残りの2人で共有状態を継続しておくこともできます。

また、現物分割をした場合には、間口や日当たりなども含め、完全に同じように分けることはできないため、各土地の実際上の価値を調整するために、価格賠償を行うこともあります。

共有者間に合意が成立しない場合には、共有物の分割がいつまでたってもできないため、共有物分割を請求する旨の訴訟（裁判）を起こすこととなります。

共有物分割請求の訴訟の場合、協議のときの様に自由な分割方法は基本的には認められず、現物分割が原則となります。

例外として、現物分割だと目的物が毀損したり、その価値が著しく減少したりする場合にのみ、代金分割が認められます（例：マンション１室が共有状態であった場合）。

この場合には、裁判所の競売手続によって目的物を現金に換価した上、代金分割をします。

また、価格賠償についても、判例上一定の要件のもとで認められていますが、やはり例外的な手段といえるでしょう。

建物の現物分割をしたい、マンションの共有を解消するために代償分割がしたい、等のお悩みをお持ちの方は、弁護士にご相談することをお勧め致します。

裁判・訴訟を起こしてしまうと、上記のように原則が「現物分割」となってしまうので、合意でまとめた方が柔軟な対応ができる場合もあり、専門的な意見が必要である場合が非常に多いからです。

少しでも悩まれた場合には、まずはお問合せください。