契約書相談

売買・賃貸借契約書などについて　目次

弁護士法人アルファ総合法律事務所では、賃貸借契約書・売買契約書の作成のみならず、チェック業務を行っております。

主なチェック事項としては

【賃貸借契約の場合】

● 家賃・賃料の額の明示
● 支払日の設定と支払方法
● 支払が遅れた場合の処分方法
● 更新期間や更新料などについての取決め
● 適確で明瞭な原状回復範囲の設定
● 敷金返還方法と返還期日
● その他の特約
● 禁止事項

【建物等の売買契約の場合】

● 売買代金の明示
● 支払日の設定と支払方法
● 債務不履行時の処分方法
● 土地の実測と精算
● 所有権の移転と引渡し
● 危険負担
● ローン特約
● その他の特約
● 瑕疵担保責任

等が挙げられ、これらについて適切な文言で条項が定められているか等を、弁護士がチェックさせていただきます。

もちろん、上記の条項は「一般例」ですので、上記以外の条項が入っていたとしても、ご相談していただくことができます。

不動産賃貸借契約は、一定期間（ある程度の長期間）他人の不動産を使用させてもらい、それに対価を支払う契約で、その実態を形として残すため、契約書を交わすのが一般的です。

主に各不動産会社が、独自の契約書を用いていますので、トラブルを未然に防止するためにも、契約内容を十分に確認することが非常に重要であるといえるでしょう。

家賃や管理費（共益費）の額と支払い方法、支払い期日を確認しましょう。
滞納時に延滞金が必要な場合には、万が一のことも考え、延滞利率についても確認しておくことをお勧めいたします。
また、一方的な賃料の増額など、賃料改定でトラブルとなる場合もありますので、家賃改定についても注意しましょう。

ご自分の契約が「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかを確認した上で、契約期間を確認します。
更に、契約の更新手続きや更新料の有無を確認し、更新料が必要な場合は、その金額、支払い条件などもチェックしておきましょう。

退去後の室内をどこまで入居前の状態に戻すか、そのための修理、修繕、清掃のうち、どの部分までの費用を入居者が敷金のうちから負担するのかという範囲を明確にしておきましょう。
負担割合が不明確だったり、入居者の100％負担という一方的な契約であったりすると、後日のトラブルの火種となることが明白ですので、予め弁護士などの専門家に相談のうえで文言を訂正してもらうことを検討しましょう。

敷金の取決めがある場合には、その金額と返還に関する具体的な手続きなどを確認します。
特に、返還方法と期日について明確に記載があるかをチェックしておきます。

貸主の事情により、特約事項が付されることもあります。
なかには「原状回復に関わる全ての費用は借り主の負担とする」などの、一方的に借り主に不利な条項が記載されている場合もありますので、確認する必要があります。
逆に、借り主側で個別の要望がある場合は、後になって「そんな約束はしていない」と言われないよう、契約書に記載してもらうことが望ましいといえます。

契約書には入居者がやってはいけないことをまとめて「禁止事項」として記載している場合があります（ペットの飼育や楽器演奏、石油ストーブの使用、勝手に他人を同居させること、無断で長期不在にすることなど。）。
違反したら、最悪の場合、貸主側から退去を求められることもあるので、よく読んでおきましょう。

「不動産」は一般的な資産と比べて価値が大きい場合が多く、重要な財産であるといえるため、売買契約にあたっては契約書を作成するのが一般的です。

そこで以下では、不動産売買契約（特に契約書面の作成）の場面で失敗しないためのポイントを記載いたします。

以下の事項はあくまでも「一般論」ですので、個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

まずはじめに、売買物件の表示に誤りがないかを確認します。売買契約の大前提として、対象物件について間違いがないことを確認しておくことが、最も大きなポイントとなります。
一般的には、登記簿（登記事項証明書）に基づいて、契約書に表示が為されることとなります。

契約金額や手付金等の金額と支払日を確認します（支払日を逸してしまうと、契約違反となる場合もありますので注意しましょう。）。
手付金（前払金・前渡金とも言われます）がある場合には、どのような手付け（解約手付、証約手付、違約手付）であるのか、金額は適当か（売買代金の何割程度か）などを確認し、手付けが「解約手付」である場合には、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。

売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多く、実測の結果、登記簿の面積と実測面積が違う場合は、その差となる面積に応じて売買代金を精算します（実測をするのみであえて精算しないこともあります。）。
一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積（登記記録（登記簿）上の面積）に基づく1㎡当たりの単価を用いて行われます。

「所有権の移転の時期」及び「引き渡しの時期」の確認が非常は重要なポイントです。
「所有権の移転」と「引き渡し」は、一般的には代金の支払いと引き換えに、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されて完了することが実務上殆どです。

購入予定物件を完全な所有権で取得できるのかどうかを確認することも必要です。
抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、通常、売り主の責任によって除かれた状態で引き渡されます（こういった権利が除かれないまま引き渡しを受けると、購入後に予定通り利用できない場合があります。）。

投資用物件の売買では、テナントが入居していることが多く、その場合はテナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継がれるのが一般的です。
その他の権利関係については、引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。

不動産の売買契約においては、固定資産税や都市計画税といった税金・租税公課を売り主と買い主の間で、日割りで精算することが一般的です。
当然ですが、この日割り金は売買代金とは別に必要となりますので、お金を用意する際には注意を要します。

予期せぬ事由によって契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することもありますので、手付解除の条項がどのような取り決めとなっているか確認します。
当事者間の合意によって、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めを確認しておきます。
万が一の場合の取り決めであると言えますが、見落としていた場合に思わぬ損害を被る場合もありますので、しっかりと確認しましょう。

債務不履行（＝契約違反）により契約を解除するときの取り決めです。
売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。
このように契約違反によって解除となった場合には、契約に反した者が違約金等を支払うことが一般的ですので、違約金についても確認しておきましょう。

買い主が住宅ローンの借り入れをできなかった場合、買い主は売買代金を支払うことができず、上述の債務不履行の状態となってしまいます。
このような状況で契約解除および違約金の支払いを求めることは、買い主にとって余りにも酷ですので、買い主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。
この特約が付されている場合は、通常、住宅ローンの審査が通らなかった場合、買主は売買契約を無条件で解除することができます。

売買物件に、隠れた瑕疵（かし、と読みます。欠陥のことです。）が発覚した場合、売り主へ物件の修繕や損害賠償を求めることが可能です。
瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。
瑕疵担保責任の期間が短いほど買い主に不利となり、逆に長いほど売り主に不利となるため、しっかりと確認しましょう。

契約書の作成をしたいという場合はもちろん、契約締結前の契約書チェックの段階においても弁護士にご相談することをお勧め致します。

前述のとおり、不動産取引においては、契約条項をひとつチェックしていなかったばかりに、大きな損失を被ってしまう場合もあるからです。

少しでも悩まれた場合には、まずはお問合せください。