家賃の引上げ等

家賃の引き上げについて　目次

通常、貸主（不動産オーナー）による値上げが妥当かどうかの判断は、従来支払われてきた家賃が、現状の相場と比べて不相当に低額になってしまっているかどうかを基準として決められます。

適正な家賃を計算する方法はいくつもございますが、そのうち代表的なものを挙げると

・近隣の家賃相場と比較する方法
・一定期間の物価指数を反映する方法
・建物と土地の期待利回りから実質家賃を算定する方法

などがございます。

一般的には、上記のような計算方法によって複数の試算をし、そのうち妥当なものを採用したり、平均値を採用するなどして、家賃引き上げの根拠とすることが多いといえます。

家賃の値上げは、基本的には契約期間の満了にともなう更新時に「更新後は家賃を月額○万円とする」といった通知を用いて行うことが一般的です。

借主が家賃・賃料の引き上げ・値上げに納得しない場合に、「更新のタイミングだし、それなら出ていけばいいや」という状況をつくることができるためです。

逆に更新のタイミング以外で家賃の引き上げ・値上げを行うと、借主は簡単には出ていける状況ではないため、トラブルに発展するケースが増えてしまいます。

家賃の値上げを借主が受け入れない場合、まずは内容証明郵便で支払いを催促しますが、それでも借主が応じない場合は、裁判所に調停を申し立てます。

貸主側が家賃・賃料の値上げを要求してきた場合に、もしその引き上げ額が借主にとって受け入れがたいものであった場合には、まずは「相当とされる家賃（通常は従来通りの家賃）」の支払いを行っていれば、通常は債務不履行の責任を問われることはありません。

しかし、貸主が調停・裁判と法的手続きをとってきたうえで、裁判所が「相当とされる家賃」を、従来通りの家賃より高い額で認めた場合には、値上げを通知された日にさかのぼって、年１割程度の利息を付して未払い分を支払う義務が生じてしまいます。

そのため、家賃の値上げ要求があった場合には、その金額が適正なものなのかを十分に判断したうえで、引き上げ後の額を支払うのか、それとも従来通りの支払いで済ますのかを検討しなければなりません。

家賃・賃料の引き上げをしたい貸主の方、逆に家賃の値上げを通知されて、それが適正額かどうか判断できないという方は、弁護士にご相談することをお勧め致します。

通知のタイミングや適正金額の判断について、専門的な意見が必要である場合が非常に多いからです。

少しでも悩まれた場合には、まずはお問合せください。